Hướng dẫn cách chống thấm nhà hiệu quả theo từng khu vực

Trong thực tế xây dựng và cải tạo nhà ở, thấm dột và ẩm mốc là những vấn đề khiến nhiều gia chủ tốn kém chi phí sửa chữa lặp đi lặp lại. Không phải ngẫu nhiên mà các giải pháp chống thấm ngày càng được đầu tư bài bản hơn: thị trường chống thấm toàn cầu được dự báo tăng trưởng trên 5% mỗi năm, cho thấy xu hướng rõ ràng là chống thấm ngay từ đầu để giảm chi phí sửa về sau. Với nhà ở dân dụng, việc áp dụng đúng cách chống thấm nhà theo từng khu vực chính là yếu tố quyết định độ bền và giá trị sử dụng lâu dài của công trình.

Bài viết này tổng hợp cách chống thấm nhà đúng chuẩn, phân tích phương pháp và vật liệu chống thấm phù hợp cho từng khu vực quan trọng như: móng, mái, sân thượng, tầng hầm và tường nhà.

1. Vì sao chống thấm là hạng mục bắt buộc trong xây dựng nhà ở?

Cách chống thấm nhà là việc áp dụng các giải pháp và vật liệu phù hợp cho từng khu vực như móng, mái, tầng hầm và tường nhằm ngăn nước xâm nhập, bảo vệ kết cấu và hạn chế ẩm mốc lâu dài trong quá trình sử dụng nhà ở.

Nước được xem là tác nhân gây hư hại âm thầm nhưng nguy hiểm đối với nhà ở. Khi nước thấm vào kết cấu mà không được kiểm soát, công trình sẽ xuống cấp theo thời gian từ bên trong, kéo theo nhiều hệ lụy về độ bền, thẩm mỹ và chất lượng không gian sống.

• Suy giảm kết cấu công trình: Bê tông khi tiếp xúc với nước lâu ngày sẽ xuất hiện các vết nứt mao dẫn. Nước theo các mao dẫn này thấm sâu vào bên trong, gây ăn mòn cốt thép, làm giảm khả năng chịu lực của móng, sàn và dầm. Quá trình này diễn ra chậm nhưng liên tục, rất khó phát hiện sớm bằng mắt thường.
• Hư hại lớp hoàn thiện: Thấm nước khiến sơn bị bong tróc, phồng rộp, trần nhà ố vàng, tường loang lổ. Đây là những dấu hiệu dễ nhận biết nhất, nhưng thường chỉ được xử lý bằng cách sơn lại bề mặt. Nếu không xử lý nguồn thấm, tình trạng này sẽ tái diễn chỉ sau một mùa mưa.
• Ảnh hưởng đến sức khỏe: Môi trường ẩm kéo dài là điều kiện lý tưởng cho nấm mốc và vi khuẩn phát triển. Đây là nguyên nhân gây các bệnh về hô hấp, dị ứng, đặc biệt nguy hiểm với trẻ nhỏ và người cao tuổi.
• Giảm giá trị bất động sản: Một ngôi nhà bị thấm dù kết cấu chưa hư hỏng nghiêm trọng vẫn bị đánh giá thấp khi mua bán hoặc cho thuê. Trong nhiều trường hợp, chi phí sửa chữa sau này cao hơn rất nhiều so với chi phí chống thấm ngay từ đầu.

Đối với các công trình cải tạo nhà, việc đánh giá tổng thể hệ thống chống thấm cũ và xử lý lại đúng kỹ thuật là yếu tố then chốt để tránh tình trạng “sửa chỗ này, thấm chỗ kia”.

2. Nguyên tắc chọn cách chống thấm nhà để đạt hiệu quả lâu dài

Trước khi đi vào từng khu vực cụ thể, cần hiểu rằng không tồn tại một giải pháp chống thấm chung cho toàn bộ ngôi nhà. Muốn chống thấm hiệu quả, cần tuân thủ các nguyên tắc cơ bản sau:

• Xác định đúng nguồn nước gây thấm (nước mưa, nước sinh hoạt, nước ngầm hay hơi ẩm).
• Hiểu rõ đường đi của nước (thấm từ trên xuống, từ ngoài vào hay thấm ngược).
• Lựa chọn vật liệu phù hợp điều kiện làm việc (co giãn nhiệt, áp lực nước, môi trường ngoài trời).
• Thi công liên tục, kín lớp, đặc biệt tại các góc, chân tường, cổ ống, mạch ngừng.

Đây là những yếu tố quyết định việc chống thấm có bền hay không, chứ không chỉ phụ thuộc vào việc dùng vật liệu đắt tiền.

Để gia chủ dễ hình dung, dưới đây là phần tóm tắt nhanh các điểm quan trọng khi chống thấm nhà:

• Mỗi khu vực cần giải pháp chống thấm khác nhau
• Không có vật liệu nào dùng chung cho toàn bộ ngôi nhà
• Chống thấm hiệu quả phải xử lý đúng nguồn nước và đường đi của nước
• Các khe, cổ ống và mạch ngừng luôn cần xử lý bằng vật liệu đàn hồi

3. Cách chống thấm nhà theo từng khu vực quan trọng

Mỗi khu vực trong công trình chịu tác động của nước theo cách khác nhau. Vì vậy, cần tiếp cận chống thấm theo từng khu vực riêng biệt. Đối với các công trình cải tạo nhà, gia chủ nên ưu tiên kiểm tra và xử lý chống thấm theo thứ tự từ nơi dễ thấm nhất và có nguy cơ lan rộng cao nhất, bao gồm mái và sân thượng, tiếp theo là tường ngoài, sau đó đến các khu vực ẩm thường xuyên như nhà vệ sinh và tầng hầm nếu có. Việc xử lý đúng thứ tự sẽ giúp hạn chế tình trạng vừa sửa xong khu vực này lại phát sinh thấm ở khu vực khác, đồng thời tối ưu chi phí và hiệu quả chống thấm lâu dài.

3.1 Chống thấm tường nhà

Tường ngoài và khu vực ẩm thường xuyên là nơi dễ phát sinh thấm ngược, thấm chân tường và ẩm mốc kéo dài.

Giải pháp chống thấm tường phổ biến:

• Sơn chống thấm acrylic: tạo lớp màng bề mặt, tăng thẩm mỹ.
• Phụ gia vữa và vữa chống thấm: giảm khả năng hút nước của lớp trát.
• Chất chống thấm gốc silicone: xử lý hiệu quả các điểm yếu như khe tiếp giáp, vết nứt, cổ ống, mạch ngừng.

Trong nhà ở dân dụng, các vị trí dễ phát sinh thấm nhất thường là khe tiếp giáp, cổ ống xuyên sàn – tường và mạch ngừng thi công. Đây là những điểm bắt buộc phải xử lý bằng vật liệu đàn hồi để bù chuyển vị, nếu không nước vẫn có thể xâm nhập dù đã chống thấm diện rộng. Vì vậy, silicone thường được dùng để xử lý các điểm thấm cục bộ mà lớp chống thấm truyền thống khó bao phủ, đặc biệt tại khe tiếp giáp, vết nứt nhỏ, chân tường hoặc cổ ống xuyên tường. Các giải pháp Apollo Silicone được sử dụng phổ biến nhờ khả năng đàn hồi tốt, bám dính chắc trên nhiều vật liệu và không làm ảnh hưởng đến thẩm mỹ hoàn thiện sau thi công.

3.2 Chống thấm móng nhà

Móng là nền tảng chịu lực chính của toàn bộ công trình, đồng thời là khu vực tiếp xúc trực tiếp với đất và nước ngầm. Khi nước thấm vào móng trong thời gian dài, nguy cơ nứt móng, lún lệch và mất ổn định kết cấu là rất cao.

Các phương pháp chống thấm móng phổ biến:

• Chống thấm gốc xi măng: Phương pháp truyền thống, dễ thi công và chi phí hợp lý. Phù hợp cho móng, bể nước và các khu vực ít biến dạng; hạn chế là độ đàn hồi thấp, không phù hợp vị trí có chuyển vị kết cấu.
• Màng chống thấm dạng lỏng: Thi công nhiều lớp tạo màng liền mạch, không mối nối, có độ đàn hồi tốt. Thích hợp cho móng sâu, tường chắn đất và các kết cấu ngầm có nguy cơ nứt nhỏ.
• Chống thấm bitum: Tạo lớp phủ dày, khả năng ngăn nước cao cho các hạng mục dưới mặt đất như móng và tầng hầm. Không phù hợp khu vực tiếp xúc trực tiếp ánh nắng do dễ lão hóa.
• Chống thấm bentonite: Sử dụng đất sét bentonite có khả năng trương nở khi gặp nước, tự bịt kín khe hở. Đặc biệt hiệu quả cho móng và sàn tầng hầm cần chống nước ngầm lâu dài.

3.3 Chống thấm mái và sân thượng

Mái và sân thượng là khu vực chịu tác động trực tiếp của mưa, nắng, tia UV và sự chênh lệch nhiệt độ lớn giữa ngày và đêm. Đây cũng là vị trí có tỷ lệ thấm cao nhất trong nhà ở dân dụng nếu chống thấm không được xử lý đúng kỹ thuật ngay từ đầu.

Các giải pháp chống thấm mái phổ biến hiện nay gồm:

• Màng polyurethane lỏng: Có độ đàn hồi cao, khả năng chống nứt và chống tia UV tốt. Phù hợp cho mái bằng, sân thượng và ban công, đặc biệt hiệu quả với các kết cấu có hiện tượng co giãn nhiệt.
• Màng EPDM: Là màng cao su tổng hợp có độ bền cao, chịu được điều kiện thời tiết khắc nghiệt. Thường được sử dụng cho các công trình có diện tích mái lớn hoặc yêu cầu tuổi thọ lâu dài.
• Màng TPO: Có trọng lượng nhẹ, khả năng phản xạ nhiệt tốt giúp giảm nhiệt cho công trình. Vật liệu này cũng có khả năng chống hóa chất và tia UV, phù hợp cho mái nhà và khu vực ngoài trời.
• Màng bitum khò nóng hoặc tự dán: Được sử dụng phổ biến trong thi công mái truyền thống nhờ khả năng bám dính tốt. Tuy nhiên, phương pháp này yêu cầu tay nghề thi công cao để đảm bảo các mối nối kín và độ bền lâu dài.

Ngoài việc lựa chọn vật liệu phù hợp, hiệu quả chống thấm mái còn phụ thuộc nhiều vào các yếu tố kỹ thuật như độ dốc thoát nước, xử lý cổ ống xuyên mái và chân tường tiếp giáp mái. Đây là những vị trí dễ phát sinh thấm nếu thi công không cẩn thận, dù vật liệu chống thấm có chất lượng tốt.

3.4 Chống thấm tầng hầm

Tầng hầm nhà ở dân dụng thường chịu tác động trực tiếp của đất ẩm và nước ngầm, đặc biệt tại khu vực nhà phố có khả năng thoát nước kém. Khi áp lực nước tăng, nước dễ xâm nhập vào tầng hầm qua các điểm yếu như khe nứt bê tông, mạch ngừng thi công, khe tiếp giáp sàn – tường và vị trí xuyên ống. Nếu không xử lý chống thấm ngay từ đầu, tầng hầm dễ phát sinh ẩm mốc kéo dài, ảnh hưởng đến không gian sử dụng và kết cấu. Vì vậy, chống thấm tầng hầm nhà dân cần tập trung kiểm soát nước ngầm xuyên bê tông và xử lý triệt để các vị trí nhạy cảm ngay từ giai đoạn xây dựng.

Các phương án chống thấm tầng hầm thường được áp dụng gồm:

• Chống thấm mặt ngoài (chống thấm thuận): Là phương án mang lại hiệu quả cao nhất do ngăn nước ngay từ phía tiếp xúc. Giải pháp này phù hợp với công trình xây mới, khi có thể thi công lớp chống thấm bên ngoài kết cấu và kết hợp hệ thống bảo vệ, thoát nước.
• Chống thấm mặt trong (chống thấm ngược): Áp dụng cho các công trình đã hoàn thiện hoặc nhà đang sử dụng, khi không thể đào đất bên ngoài. Hiệu quả của phương án này phụ thuộc nhiều vào mức độ thấm và áp lực nước ngầm thực tế.
• Hệ thống thoát nước (French Drain): Giải pháp giúp thu và dẫn nước ra xa khu vực tầng hầm, từ đó giảm áp lực nước tác động trực tiếp lên tường và sàn, hỗ trợ nâng cao hiệu quả của các lớp chống thấm.
• Chống thấm tinh thể: Sử dụng vật liệu có khả năng thẩm thấu sâu vào bê tông, phản ứng với các thành phần trong kết cấu để tự lấp kín mao dẫn và các vết nứt nhỏ, mang lại hiệu quả chống thấm lâu dài.

4. Bảng so sánh vật liệu chống thấm theo điều kiện sử dụng thực tế

Bảng dưới đây giúp bạn so sánh nhanh các vật liệu chống thấm phổ biến theo đúng điều kiện làm việc thực tế của từng khu vực trong nhà

5. Vai trò của keo silicone trong các dự án chống thấm nhà ở

Trong thực tế thi công, dù đã áp dụng đầy đủ các lớp chống thấm diện rộng, nhiều sự cố thấm vẫn phát sinh tại các khe tiếp giáp và điểm giao nhau giữa vật liệu – những vị trí mà các giải pháp truyền thống khó xử lý triệt để.

Đối với  hạng mục chống thấm nhà ở, keo silicone đóng vai trò như lớp “khóa kín” tại những điểm dễ phát sinh rò nước nhất như khe tiếp giáp giữa hai vật liệu, vết nứt nhỏ, cổ ống xuyên tường, chân tường và các vị trí giao nhau ở góc cạnh. Đây là nhóm vị trí thường chịu chuyển vị và co giãn nhiệt, nên nếu thiếu một vật liệu đàn hồi để bù biến dạng, nước vẫn có thể xâm nhập dù lớp chống thấm diện rộng đã được thi công đầy đủ. Thực tế, thị trường silicone sealants toàn cầu được dự báo tăng trưởng khoảng 5.7% giai đoạn 2025-2032, cho thấy nhu cầu sử dụng keo trám khe đàn hồi trong xây dựng ngày càng tăng, đặc biệt ở các bài toán chống thấm và bảo vệ lớp hoàn thiện lâu dài.

Apollo Silicone là thương hiệu tiên phong cung cấp chất trám cao cấp hàng đầu Việt Nam, với hệ sinh thái sản phẩm được sản xuất từ nguồn nguyên liệu nhập khẩu trực tiếp từ Dow Chemical (Hoa Kỳ) và ShinEtsu (Nhật Bản). Kết hợp cùng dây chuyền sản xuất tiên tiến và quy trình kiểm soát nghiêm ngặt bởi đội ngũ chuyên gia, Apollo Silicone mang đến chất lượng ổn định, đáp ứng tốt yêu cầu thi công thực tế.

Trong thi công nhà ở dân dụng, một số dòng keo silicone của Apollo được thợ thầu ưa chuộng nhờ bám dính tốt, đàn hồi ổn định và dễ hoàn thiện mối trám như Apollo Silicone Sealant A300 - Vua keo kính chuyên dùng cho các mối nối kính, đặc biệt là mối nối kính - kính. Cực phẩm chống thấm - Keo Apollo Silicone A500 phù hợp các vị trí cần trám kín chống thấm ngoài trời và Apollo Silicone Sanitary-N là lựa chọn phổ biến cho khu vực nhà vệ sinh nhờ khả năng hạn chế chống mốc lên đến 99,99%. 

Với hệ sinh thái sản phẩm chất lượng ổn định và đa dạng cho nhà ở dân dụng, thợ thầu có thể dễ dàng chọn đúng dòng keo silicone phù hợp từng vị trí chống thấm, xử lý nhanh các điểm khe tiếp giáp và điểm rò nước nhạy cảm, từ đó đảm bảo mối trám kín bền, hạn chế thấm lặp lại và tối ưu tuổi thọ công trình.

Không chỉ dừng lại ở việc cung cấp keo chất lượng cao, Apollo Silicone còn là nguồn tham khảo kiến thức xây dựng đáng tin cậy, giúp thợ thầu tự tin xử lý đúng kỹ thuật và tối ưu độ bền công trình.

6. Kết luận

Chống thấm không còn là câu chuyện xử lý sự cố, mà là chiến lược bảo vệ tài sản trong suốt vòng đời ngôi nhà. Việc thị trường giải pháp chống thấm tăng trưởng đều qua các năm cho thấy xu hướng rõ ràng: chủ đầu tư và gia chủ ngày càng ưu tiên các giải pháp giúp giảm chi phí sửa chữa về sau, hạn chế rủi ro xuống cấp kết cấu và duy trì giá trị bất động sản.

Đối với nhà ở dân dụng, đặc biệt là các công trình xây mới hoặc cải tạo nhà, việc lựa chọn đúng cách chống thấm nhà theo từng khu vực – từ móng, mái, tầng hầm đến tường và các điểm tiếp giáp – sẽ quyết định trực tiếp đến độ bền và khả năng sử dụng lâu dài. Khi chống thấm được thực hiện đúng kỹ thuật, đúng vật liệu và đúng vị trí, ngôi nhà không chỉ khô ráo, an toàn mà còn tiết kiệm đáng kể chi phí bảo trì trong nhiều năm, mang lại hiệu quả kinh tế rõ ràng cho gia chủ.

FAQ: Câu hỏi thường gặp về cách chống thấm nhà

1. Vì sao chống thấm được xem là hạng mục bắt buộc trong xây dựng nhà ở?

Vì nước có thể xâm nhập âm thầm vào kết cấu và gây ra nhiều hệ lụy theo thời gian như nứt mao dẫn, ăn mòn cốt thép, suy giảm khả năng chịu lực của móng sàn dầm. Ngoài ra, thấm dột còn làm bong tróc sơn, ố vàng trần, loang tường và tạo môi trường ẩm kéo dài khiến nấm mốc phát triển, ảnh hưởng sức khỏe và làm giảm giá trị bất động sản.

2. Chống thấm sai cách thường dẫn đến những hậu quả gì cho nhà ở?

Khi chống thấm không đúng kỹ thuật hoặc chỉ xử lý phần bề mặt, tình trạng thấm sẽ tái diễn sau một mùa mưa. Lâu dài có thể gây xuống cấp lớp hoàn thiện, ẩm mốc kéo dài trong không gian sống và làm tăng chi phí sửa chữa vì phải xử lý lặp đi lặp lại, thậm chí phát sinh thấm lan từ khu vực này sang khu vực khác.

3. Vì sao không thể dùng một giải pháp chống thấm chung cho toàn bộ ngôi nhà?

Vì mỗi khu vực trong công trình chịu tác động của nước theo cách khác nhau, từ nước mưa, nước sinh hoạt, nước ngầm đến hơi ẩm. Muốn hiệu quả lâu dài cần xác định đúng nguồn thấm, hiểu đường đi của nước và chọn vật liệu phù hợp điều kiện làm việc như co giãn nhiệt, áp lực nước và môi trường ngoài trời.

4. Nguyên tắc quan trọng nhất khi lựa chọn cách chống thấm nhà là gì?

Nguyên tắc quan trọng là phải xác định đúng nguồn nước gây thấm và hướng thấm, sau đó chọn vật liệu phù hợp với điều kiện làm việc thực tế. Đồng thời cần thi công kín lớp, liên tục và xử lý kỹ các vị trí góc, chân tường, cổ ống và mạch ngừng vì đây là điểm dễ phát sinh thấm dù dùng vật liệu tốt.

5. Những phương pháp chống thấm móng nhà phổ biến hiện nay gồm những gì?

Các phương pháp chống thấm móng phổ biến gồm chống thấm gốc xi măng, màng chống thấm dạng lỏng, chống thấm bitum và chống thấm bentonite. Mỗi giải pháp có ưu điểm riêng tùy điều kiện thi công, trong đó bentonite nổi bật ở khả năng trương nở khi gặp nước giúp tự bịt kín khe hở cho móng và sàn tầng hầm.

Bài viết tham khảo:

1. Civilinfohub. (2025, February 25). Waterproofing Techniques for Buildings: Methods and Materials. Civilinfohub.
2. Mordor Intelligence. (2026). Global Waterproofing Solutions Market Size & Growth to 2031. Mordor Intelligence.
3. Chemind. (2024). Advantages and Disadvantages of Polyurethane (PU) Liquid Waterproofing.
4. AIM Insulation. (n.d.). Benefits of Polyurethane Waterproofing Roofs & Foundations.
5. Holcim Elevate. (n.d.). EPDM Durability Insights.
6. Siplast. (n.d.). What is TPO Roofing? A Comprehensive Guide.
7. Xypex. (n.d.). Crystalline Technology Overview.
8. Tremco CPG Asia Pacific. (2025). Why Crystalline Waterproofing.

Lý do vì sao trong các bài viết của Apollo Silicone luôn sử dụng linh hoạt 2 thuật ngữ Silicone (có chữ e) và Silicon (không có chữ e):

Silicon (Si) “không có chữ e” đơn giản chỉ là một nguyên tố hóa học. Còn với Silicone “có chữ e” là một hợp chất cấu trúc bao gồm các nguyên tử Silicon và Oxygen kết hợp với nhau tạo thành chuỗi Polymer giống cao su có khả năng kháng lại sự thay đổi của nhiệt độ, co giãn và đàn hồi tốt, không dẫn điện dẫn nhiệt.

Sản phẩm từ Silicone có tên thương mại là Silicone Sealant chuyên dùng để gắn, trám trét, bịt kín các khe hở, mối nối nhôm kính và nhiều loại vật liệu xây dựng khác. Trong thực tế, chúng ta thường gọi các sản phẩm này là Keo Silicon (không dùng chữ e theo thói quen, viết và hành vi tìm kiếm trên mạng), nhưng về mặt kỹ thuật, chất trám Silicone mới là thuật ngữ để chỉ những sản phẩm này. Và khi nhắc đến các sản phẩm này, Silicone “có chữ e” là cách sử dụng chính xác nhất.